Iako je 2020. godina bila puna izazova s usponima i padovima, činjenica je da je tržište nekretnina u Zagrebu nadmašilo predviđanja stručnjaka. Rast potražnje za nekretninama, a usporedno s tim i cijene po m2 bilježi se od 2015. godine, u 2019. obarali su se rekordi, dok je izazovna 2020. naznačila trendove koji nam slijede.
Imajući sve to na umu, trenutno postoji jedno veliko pitanje: hoće li tržište nekretnina u 2021. slijediti uzlaznu putanju ili se suočavamo s mogućim padom?
U ovom tekstu zaronit ćemo duboko i napraviti projekciju kretanja na tržištu za 2021. godinu kako bi Vam pružili relevantne podatke koji su vam potrebni za uspješne odluke u tekućoj godini.
U 2021. iste ili niže kamatne stope
Jedan od najvećih pokretača spomenutog procvata tržišta nekretnina bile su rekordno niske kamate na stambene kredite koje su iznosile od 2.5 do 3 posto. Subvencije stambenih kredita za mlade državne agencije APN spustile su kamate i prema 2 posto.
Prije nekoliko godina cijena novca je umjetno spuštena politikom Europske centralne banke. Cilj je bio da se ekonomski procesi ne zaustavljaju – da ljudi ne štede, nego da se ide u nove investicije, novu potrošnju, nove projekte. Politika i dalje ostaje ista, pa možemo očekivati jednake kamatne stope, a vjerojatnije i blagi pad u sljedećem periodu. U sljedećih godinu dana kamatne stope mogu se smanjiti još sigurno 0.2 do 0.3 posto. Za to ima prostora, jer je kapital jeftin, a s druge strane nešto je smanjena potražnja za kreditima. Kamatne stope bi tako mogle iznositi između 2.2 i 2.7 posto, informacije su iz Pro grupe.
Također dobra vijest za demografiju u RH i očuvanje stabilnosti potražnje na tržištu došla je pred kraj 2020. iz Ministarstva graditeljstva u obliku službene informacije da će APN-ove subvencije za mlade obitelji trajati do 31. prosinca 2023. godine.
Iako su na prosječnoj razini cijene nekretnina (posebno novogradnji) u Zagrebu od 2015. rasle, upravo niske kamatne stope i APN subvencije, učinile se kupnju pristupačnijom te se očekuje da će se taj trend zadržati i u 2021. godini.
Utjecatj BDP-a na tržište nekretnina
Razvoj industrije nekretnina i građevinskog sektora važan je za nacionalnu ekonomiju i život ljudi, te bitan makroekonomski pokazatelj. Ukupna vrijednost prodanih nekretnina u 2019. godini u RH iznosila je 39,8 milijardi kuna što predstavlja 10 posto ukupnog bruto domaćeg proizvoda (BDP-a) te godine. S obzirom na vrstu nekretnine, najznačajniji udio u vrijednosti transakcija na tržištu nekretnina u 2019.
godini bilježe stanovi na koje se odnosi 41,9 posto vrijednosti ugovorenih transakcija, zatim slijede građevinska zemljišta s udjelom od 21,1 posto te obiteljske kuće s udjelom od 19 posto.
Pad nacionalnog BDP-a u 2020. godini u odnosu na godinu ranije po izvješću Svjetske banke iznosi 8,6 posto, dok je prognoza da će hrvatsko gospodarstvo u 2021. godini rasti po stopi 5,4 posto za što će biti ključni cijepljenje protiv covida 19 i investicije.
Analitika nam pokazuje da je krivulja tržišta nekretnina proporcionalno povezana s krivuljom BDP-a, no s određenom odgodom. Pad BDP-a u 2020. uzrokovan panedemijom koronavirusa i s tim povezanim zatvaranjem ekonomije, imali su i utjecaj na tržište nekretnina, odnosno na pad potražnje i broja transakcija, no cijene nekretnina u Zagrebu nisu značajnije padale što je dijelom povezano sa potresima koji su dodatno podigli potražnju i atraktivnost novogradnji.
Potražnja za nekretninama novije protupotresne gradnje s AB (armirano-betonskom) konstrukcijom koja može izdržati 8 stupnjeva prema Richteru i dalje je velika i ova vrsta nekretnina vrlo vjerojatno će zadržati cijene iz ranijih godina, no realna mogućnost je pad cijena starijih i manje kvalitetnih nekretnina koje ne zadovoljavaju protupotresne uvjete.
Dio industrija u RH i dalje je zatvoren, država tvrtkama iz tih industrija isplaćuje potpore za očuvanje radnih mjesta, a prema podacima hrvatskog zavoda za zapošljavanje (HZZ) anketna stopa nezaposlenosti u prvom tromjesečju iznosila je 6,3 posto radne snage, u drugom 6,5 posto i 9,3% u studenom 2020. godine uz zaustavljanja rasta prosječne nominalne bruto plaće.
Ukoliko nam se dogodi crni scenarij po kojem gospodarstvo u 2021. neće rasti po predviđenim stopama uz veći rast stope nezaposlenosti, moguć je značajniji pad cijena i novogradnji.
Potres i obnova Zagreba
U ožujku 2020. Zagreb je pogodio snažan potres magnitude 5.5 stupnjeva po Richteru i napravio velike promjene na trižštu nekretnina. Novi razoran potres krajem prosinca 2020. magnitude 6.2 stupnjeva s epicentrom kod Petrinje, snažno se osjetio u Zagrebu i dodatno utjecao na odluke kupaca.
Zagrebački potres iz ožujka najviše materijalne štete napravio je u centru Zagreba gdje su najviše nastradale starije zgrade (stare 80 i više godina) te u istočnom dijelu podsljemenske zone gdje je bio epicentar potresa i gdje su nastradale starije obiteljske kuće i u nekoliko slučajeva novije zgrade nekvalitetno građene.
Do potresa centar je bio jedna od najatraktivnijih lokacija u Zagrebu i cijene su rasle po najvećoj stopi u odnosu na ostale kvartove. Nakon potresa cijene u centru općenito nisu padale (uz iznimku pojedinih slučajeva) jer je potres praktički stopirao trgovanje nekretninama u centru. Kupci se ne osjećaju sigurno, pandemija korona virusa zaustavila je turizam i uzrokovala veliki pad na tržištu dnevnog najma, centar je trenutno i tek će postati veliko gradilište, dok s druge strane vlasnici nekretnina očekuju početak obnove koji bi se trebao financirati ponajviše sredstvima iz EU fondova.
Iako je izglasan Zakon o obnovi zgrada oštećenih potresom i osnovan Fond za obnovu Grada Zagreba, Krapinsko-zagorske i Zagrebčke županije, još uvijek nije točno jasno kako će to u praksi izgledati i kada će obnova krenuti (spominje se svibanj 2021). Tek nakon kompletne obnove i povratka turista u Zagreb, potražnja i cijene u centru mogle bi se vratiti na razine iz 2019. godine.
Kao što je već spomenuto, potres je utjecao na povećanu potražnju za nekretninama novije protupotresne gradnje s AB (armirano – betonskom) konstrukcijom koja može izdržati 8 stupnjeva prema Richteru, i to posebno u gradskim četvrtima Trešnjevka – sjever i Trešnjevka – jug, te ostalim kvartovima u zoni javnog gradskog prijevoza, posebno tramvaja.
Obnova Zagreba i Banovine nakon razornih potresa ima pozitivna očekivanja za rast aktivnosti na tržištu nekretnina, ali i građevinskog sektora u cjelini koji će osim izravnih učinaka na rast aktivnosti utjecat i na rast aktivnosti u nizu drugih sektora što će sve ukupno biti dodatni impuls za rast gospodarske aktivnosti i BDP-a u 2021. i nadolazećim godinama.
Trendovi u 2021.
Pandemija korona virusa, odnosno karantena kada su ljudi više od mjesec dana bili zatvoreni u svoje nekretnine, uz potres dodatno su utjecali na promjenu trendova kod kupnje koji će se nastaviti i u 2021 godini.
Kupci se sve više okreću kupnji građevinskih zemljišta, kuća s većim okućnicama na periferiji i u okolici Zagreba, te stanova s vrtom ili većim terasama.
Također promjena načina poslovanja tvrtki i rad od kuće donijeli su promjene trendova u obliku potraženje za dodatnim radnim prostorom unutar stambene nekretnine.
