Tržište nekretnina u Hrvatskoj u daljnjoj je ekspanziji s trendom rasta cijena koje obaraju rekorde. Nalazimo se na tržištu prodavatelja koje karakterizira veća potražnja od ponude, zbog čega prodavatelji mogu diktirati cijene i uvjete, a kupci se nalaze u nezavidnom položaju.
Portal Crozilla donosi nam podatak da su prosječne tražene cijene stanova u 2021. bile veće za 6,2% u usporedbi s 2020. godinom, 11,5% više od 2019. i 17,1% više od 2018. godine. Ova situacija s povećanom potražnjom i rastom cijena stambenih nekretnina nije specifična samo za Hrvatsku nego se događa i u velikoj većini zemalja svijeta, među kojima prednjače Kina (5-godišnji rast cijena iznosi 111%), Hong Kong (94%), Izrael (55%), Singapur (50%), Kolumbija (39%), Taiwan (30%), Kanada (29%) i Norveška (29%).
Kada usporedimo brojeve u Hrvatskoj i one na međunarodnom tržištu, možemo zaključiti da je situacija kod nas još uvijek “pod kontrolom”, no nameće se pitanje: nalazimo li se u balonu nekretnina i hoće li u nekom trenutku puknuti?
Što točno utječe na porast potražnje za nekretninama i posljedično povećanje cijena?
Trenutna potražnja za stambenim nekretninama koju vidimo u Hrvatskoj rezultat je nekoliko faktora.
Šest godina recesije (od 2009. do 2015.) kada se vrlo malo gradilo dovelo je do manjka ponude u odnosu na potražnju. Kada smo napokon 2015. godine izašli iz recesije, ponuda stanova nije mogla zadovoljiti potražnju koja se konstantno povećava zahvaljujući:
- rekordno niskim kamatnim stopama na stambene kredite
- APN-u, državnom subvencioniranju kredita za mlade do 45 godina
- potresu koji je doveo do dodatne potražnje za stanovima u sigurnim novogradnjama
- inflaciji i niskim kamatnim stopama na štednju, što motivira ljude da novac sa štednih računa investiraju u nekretnine
- rastu BDP-a i općeg blagostanja
Tržište nekretnina ima i svoju konstantu jer postoje neplanirane životne situacije koje utječu na potražnju nekretnina: rođenje djeteta, rastave, smrti ili starost zbog čega se mijenjaju potrebe i kriteriji za stambene nekretnine.
Rast BDP-a i kamatne stope u 2022. godini
Hrvatska narodna banka očekuje da će rast BDP-a u 2021. godini iznositi 10,8% u odnosu na 2020. obilježenu korona “lockdownom”, dok se rast hrvatskog gospodarstva u 2022. godini očekuje u iznosu od 4,1%. Ukoliko se takva predviđanja ostvare bez dodatnih šokova zbog korone ili neke druge krize, cijene nekretnina i dalje će nastaviti s trendom rasta, vjerojatno blažim nego u 2021. godini.
Prema najavama Europske centralne banke (ECB), u 2022. godini kamatne stope ostat će na istom nivou, što znači da će se kupci i dalje moći povoljno zaduživati za stambene kredite.
To također znači da će ljudi povlačiti štednju iz banaka gdje je prinos 0,02 – 0,05% i ulagati ih u nekretnine gdje se prinosi kreću od 4 – 5% godišnje. Hrvatski građani trenutno na štednim računima imaju oko 240 milijardi kuna i za očekivati je da će se dio tog novca preliti u nekretnine jer novac na štednji svakodnevno gubi vrijednost uz ovakve kamatne stope i stopu inflacije od 4%.
Uvođenje eura i ulazak u Schengen
Ulazak Hrvatske u eurozonu, uvođenje eura kao službene valute, što HNB najavljuje za 1. siječnja 2023., te ulazak u Schengen tijekom 2022. godine imat će za posljedicu jednostavnije procedure, olakšavanje putovanja i poslovanja te samim time pozitivne posljedice na cjelokupno gospodarstvo i rast broja transakcija nekretninama.
Pretpostavlja se da će utjecaj eura i Schengena najviše osjetiti tržište nekretnina na obali.
Novi krug APN subvencija za mlade
Ministarstvo graditeljstva službeno je izjavilo da će APN-ove subvencije za mlade obitelji trajati do 31. prosinca 2023. godine. Od 2017. do 2021. godine poziv se raspisivao jednom godišnje, iznimno 2020. kada su provedena dva poziva. Za 2022. godinu najavljen je jedan poziv, vjerojatno u ožujku.
Definitivno APN-ove subvencije jedan su od uzroka rasta cijena nekretnina u Hrvatskoj posljednjih godina. Iako je sustav APN-a u početku pokrenuo tržište nekretnina, struka vodi raspravu ispunjava li on trenutno svoje ciljeve i postaje li negativan faktor na tržištu. Kupci imaju rok za prijavu na poziv, a tada naglo porastu potražnja i cijene nekretnina na određenom području. Rast cijena nekretnina odražava se i na kupce koji ne zadovoljavaju uvjete APN-ova natječaja i ne mogu koristiti njegove pogodnosti.
Troškovi gradnje
Proteklu godinu obilježila je specifična situacija u sektoru građevine. Rast cijena sirovina i opreme (između 30 – 40% u prosjeku u odnosu na 2020. godinu) zbog disrupcije globalnih kanala nabave te visoka cijena energenata utjecali su na ukupan porast cijena nekretnina.
Predviđanja stručnjaka iz građevinske industrije govore da će se u 2022. godini zadržati postojeće cijene sirovina uz visoke cijene energije te nastaviti izazovi s nedostatkom radne snage i ostalih kapaciteta za nove potencijalne projekte.
Hrvatskoj su odobrena sredstva iz Europske unije (NPOO i EU fondovi 2021. – 2027.), te nas očekuje velika obnova nakon zagrebačkog i petrinjskog potresa što će dodatno zauzeti kapacitete građevinskih tvrtki koji ionako trenutno nisu dovoljni za taj veliki pothvat.
Najskuplja cijena kvadrata u Hrvatskoj – Dubrovnik
Podaci portala Crozilla o prosječnim cijenama kvadrata u Hrvatskoj u 2021. godini pokazuju da je najskuplji grad po cijeni kvadrata Dubrovnik s prosječnom cijenom od 3.688 EUR/m², zatim slijedi Opatija s 3.437 EUR/m², Split s 3.063 EUR/m², Zagreb s 2.271 EUR/m², Pula s 1.870 EUR/m² i Rijeka s 1.820 EUR/m².
Najtraženije gradove za kupnju predvodi Zagreb, a slijede ga Split, Rijeka, Pula, Osijek i Zadar.
U Zagrebu se zbog straha nakon potresa povećala potražnja za novogradnjom. Cijene i dalje rastu, a novogradnja se prodaje i prije nego se izgradi.
Cijene novogradnje u Zagrebu razlikuju se od kvarta do kvarta. Kreću se od 1.900 EUR/m² za Sesvete, 2.000 EUR/m² za Sv. Klaru, 2.200 EUR/m² za Špansko, Dubravu i Lanište, 3.000 EUR/m² za Trešnjevku i Jarun, 4.000 EUR/m² za mikro-lokaciju Petrove ulice pa sve do 8.000 EUR/m² za atraktivne projekte u strogom centru grada.
Iako laicima svaka novogradnja izgleda isto, to nije tako i zato je važno provjeriti bonitet investitora, njegove reference te opremu i materijale koji se ugrađuju.
Starogradnja u Zagrebu prati cijenu novogradnje i tu vidimo primjer nerealno visokih cijena koje, osim lokacije, određuju stanje zgrade, pričuva, opremljenost stana, kvaliteta gradnje i troškovi adaptacije.
Nekretninski balon?
Kada uzmemo u obzir sve spomenuto, nameće se pitanje je li ovo nekretninski balon i hoće li u nekom trenutku puknuti. Svi se dobro sjećamo balona u SAD-u koji je puknuo 2008. godine i uzrokovao veliku svjetsku krizu.
Pojam balona odnosi se na nagli i neosnovani rast cijena nekretnina nakon kojeg dolazi do pada. Osnovni princip balona leži u činjenici da se vrijednost nekretnina ne dovodi u vezu s realnim okolnostima poput demografije i razvoja gospodarstva.
Savjet Hrvatske narodne banke u nekoliko je navrata upozoravao na mogućnost pregrijavanja tržišta.
Realno je očekivati da će ponuda u jednom trenutku sustići potražnju, inflacija uzrokovati rast kamatnih stopa te usporiti tržište. Nakon faze ekspanzije slijedi faza stabilizacije u kojoj se ponuda i potražnja izjednačavaju. Ipak, prema tadašnjim projekcijama, 2022. se očekivala kao još jedna godina rasta.
Trendovi u 2022. godini
U Hrvatskoj se tradicionalno štedi “u cigli”. Prema podacima Eurostata, oko 91% građana živi u nekretnini u vlastitom vlasništvu, što Hrvatsku svrstava među vodeće zemlje u EU po vlasništvu nad nekretninama.
Niske kamate i inflacija potiču ulaganje u realnu imovinu. Mnogi se odlučuju investirati u nekretnine jer većina građana ne ulaže u dionice, fondove ili kriptovalute.
Nekretnine su dobra investicija, no savjet je ulagati u kvalitetne i likvidne nekretnine na atraktivnim lokacijama, odnosno u nekretnine koje se u relativno kratkom roku mogu ponovno pretvoriti u novac.
